Stellungnahme der Vereinigung Mieterschutz vom 14. November 2022 zu den geplanten neuen WOBI-Regeln.
Neue Regeln bei der Zuweisung und Verwaltung der WOBI-Wohnungen
Die Ämter der Abteilung für geförderten Wohnbau haben neue Verordnungen für die Vergabe von Sozialwohnungen und in Bezug auf die Mietverhältnisse ausgearbeitet.
Die vier neuen Durchführungsverordnungen betreffen die Zuweisung, die Verwaltung, Kauf bzw. Verkauf sowie Wohnheime und wurden den Sozialpartnern vor einigen Tagen vorgestellt und werden demnächst dem zuständigen Gesetzgebungsausschuss vorgelegt.
Die Anmerkungen technisch-formaler Art, die wir gemeinsam mit den Gewerkschaftsbünden erarbeitet haben, werden wohl berücksichtigt. Bei den inhaltlichen Anmerkungen hingegen erwarten wir, dass die meisten unberücksichtigt bleiben werden.
Was die Zuweisungen von WOBI-Wohnungen anbelangt, werden die im letzten Jahr eingeführten Regeln im Wesentlichen bestätigt: von der EEVE, die zur Ermittlung der wirtschaftlichen Lage herangezogen wird, über die Zulassungsvoraussetzungen bis hin zur Erstellung der Ranglisten. Unsere Vorbehalte bleiben, etwa dass die Einkommensgrenzen für den Zugang zu Sozialwohnungen niedriger sind, ebenso der Durchschnitt der erforderlichen Punkte, dass Einkommen aus Arbeit gegenüber Unterstützungsleistungen benachteiligt sind und dass die für die Vermögensprüfung geforderten Unterlagen, insbesondere bei Zuwanderern, unrealistisch sind.
Eingeführt wird die Möglichkeit, Wohnungen zu einem bezahlbaren Mietzins zuzuweisen für jene Personen, deren Einkommen über der Höchstgrenze für Sozialwohnungen liegt. Eine lobenswerte Initiative bei ausreichendem Immobilienangebot. Die Funktionäre der Landesämter und des WOBI bestätigen aber, dass die Sozialwohnungen angesichts der Nachfrage bzw. Ranglisten nicht ausreichen, und so bleibt wenig Spielraum für andere Initiativen, so begrüßenswert sie auch sein mögen. Es ist zu befürchten, dass der bezahlbare Mietzins dann bei der Überprüfung des sozialen Mietzinses und bei der Erneuerung von Verträgen angewandt wird, so wie im Reglement zur Verwaltung von Mietverträgen vorgesehen.
Probleme entstehen gerade bei den neuen Bestimmungen zu den Verträgen und Mieten.
Die Verträge sind befristet und können um vier Jahre verlängert werden.
Ab 2023 wird es zwei verschiedene Behandlungen geben, eine für Mieter mit laufendem Vertrag und eine für neu zugewiesene Wohnungen, wobei einige der neuen Bestimmungen auch für laufende Verträge gelten.
Die neue Sozialmiete wird ebenfalls auf der Grundlage der EEVE festgelegt und an den Landesmietzins gekoppelt sein. Der Mindestzins für eine Wohnung in gutem Zustand mit einer Nettofläche von 60 qm wird von etwa 200 Euro (reduziert auf 90 für ältere Personen und Personen mit Beeinträchtigung) bis zu einem Höchstbetrag von 600 Euro reichen. Derzeit ist der Mindestbetrag 50 Euro. Erste Berechnungen zeigen, dass die neuen Kriterien bei gleichen Bedingungen zu einer Verdoppelung der durchschnittlichen Mieten führen werden. Da dies in den Sitzungen nicht bestritten wurde, scheint es sich um eine bewusste Entscheidung zu handeln.
Die bezahlbare Miete für eine Wohnung mit 60 qm Netto-Wohnfläche bewegt sich zwischen 360 und maximal 600 Euro.
Ein problematischer Punkt, der auch Mieter mit laufendem Mietvertrag betrifft, ist die Aberkennung der Wohnung bzw. die Anwendung der bezahlbaren Miete anstelle der Sozialmiete für diejenigen, die eine angemessene Wohnung besitzen oder ein Recht für eine solche Wohnung geltend machen können. Liegt diese in Südtirol erfolgt der Widerruf, unabhängig von der Entfernung zum Wohnsitz, befindet sie sich außerhalb Südtirols, ist die bezahlbare Miete fällig.
Für Klimahaus-A zertifizierte Wohnungen ist eine geringfügige Mieterhöhung von 10-15 Euro pro Monat vorgesehen, im Falle von Klimahaus B ca. die Hälfe. Dies gilt auch für laufende Mietverträge.
Der Landesmietzins ist somit der Richtwert für die Ermittlung der Mieten. Allerdings ist der Landesmietzins südtirolweit derselbe, auch in den Städten für die verschiedenen Viertel. Zudem ist der Landesmietzins derzeit in vielen Fällen und in den weniger begehrten Wohnvierteln höher als die Höchstmieten der begünstigen Mietverträge laut Gebietsabkommen.
Nicht umgesetzt wurde die Überarbeitung des Landesmietzins mit unterschiedlicher Festsetzung der Mieten nach Gebieten und Zonen, wonach dieser in Städten um 20-25% angehoben werden sollte. Sollte dieser Plan wieder aufgegriffen und auch umgesetzt werden, hätte dies schwerwiegende Auswirkungen.
In der Durchführungsverordnung zum Kauf und Verkauf von WOBI-Liegenschaften sind die entsprechenden Modalitäten festgelegt. Uns wurde versichert, dass dies nicht der Anfang einer Phase der Veräußerung von WOBI-Liegenschaften sei, sondern eine Vereinfachung darstelle. Wir hoffen, dass dem auch so ist.
Mieterschutz, 14. November 2022
