Previste nuove regole per gli alloggi IPES: il punto di vista del Centrocasa.
Gli uffici dell’Assessorato all’Edilizia Agevolata hanno predisposto i nuovi regolamenti riguardanti le modalità di assegnazione degli alloggi di edilizia sociale e della gestione dei rapporti di locazione.
I quattro nuovi regolamenti (assegnazione, gestione, compravendita e case albergo) sono stati presentati alle parti sociali nei giorni scorsi e a breve approderanno in commissione legislativa.
Delle nostre osservazioni, presentate insieme ai sindacati confederali, alcune di carattere puramente tecnico- formale saranno probabilmente recepite, mentre per gran parte di quelle sostanziali non abbiamo grandi aspettative.
Sul tema delle assegnazioni vengono sostanzialmente confermate le nuove regole già in vigore dallo scorso anno: introduzione della DURP per la determinazione della capacità economica, requisiti di ammissione, formazione delle graduatorie. Restano perciò anche le nostre perplessità: i limiti di reddito per l’accesso ad un alloggio sociale sono più bassi così come la media dei punteggi attribuiti, i redditi da lavoro sono penalizzati rispetto alle entrate derivanti da sussidi vari, la documentazione richiesta per i controlli patrimoniali, soprattutto per gli immigrati, è improponibile.
Viene introdotto il canale dell’assegnazione dei cosiddetti alloggi a canone sostenibile destinati a chi gode di redditi superiori alla soglia massima prevista per gli alloggi a canone sociale. Iniziativa lodevole a fronte di una abbondante disponibilità di immobili. Allo stato attuale, come ci viene confermato dagli stessi funzionari provinciali e dell’Ipes, non si riesce a far fronte al soddisfacimento delle graduatorie per gli alloggi sociali e quindi rimane poco spazio per altre seppur condivisibili iniziative. Il timore è che il “canone sostenibile” sarà soprattutto applicato nei casi di revisione del canone sociale o di rinnovo dei contratti, per come elaborato nel regolamento dedicato alla gestione del rapporto di locazione.
I veri problemi sorgono proprio con le nuove disposizioni in materia di contratti e canoni relativi.
I contratti saranno a termine, quattro anni rinnovabili.
Ci saranno, dal 2023, due diversi regimi, uno per gli inquilini attuali e uno per le nuove assegnazioni, con alcune delle nuove regole valide anche per i vecchi inquilini.
Il nuovo canone sociale sarà anch’esso determinato sulla base della DURP e sarà rapportato al canone provinciale. Si andrà da un minimo, per un alloggio di 60 mq netti in buone condizioni, di circa 200 Euro (ridotti a 90 per anziani e invalidi) ad un massimo di circa 600. Attualmente il minimo è di 50 Euro. Da una nostra prima simulazione i nuovi criteri, a parità di condizioni, avranno l’effetto di un raddoppio dei canoni medi. Questa circostanza non è stata smentita nel corso degli incontri per cui pare si tratti di una scelta consapevole.
Il canone sostenibile varierà, per un alloggio di 60 mq netti da un minimo di circa 360 Euro ad un massimo di circa 600
Problematico, e valido anche per i vecchi inquilini, è il passaggio che prevede la revoca dell’alloggio o l’applicazione del canone sostenibile in luogo di quello sociale a chi possiede, ma anche sul quale gode solo di un diritto reale, un alloggio di dimensioni “adeguate”. Se l’alloggio è in provincia di Bolzano, indipendentemente dalla distanza dalla residenza, interviene la revoca, se ubicato in qualsiasi altra parte del mondo, si dovrà pagare il canone sostenibile.
Un ulteriore lieve ritocco, di 10/15 Euro mensili, sarà applicato per gli alloggi classificati in CASACLIMA A, circa la metà per quelli in B. Questo vale, in quote crescenti, anche per i vecchi inquilini.
Il canone provinciale è quindi il riferimento costante per la quantificazione dei canoni. Il primo dei limiti di questo parametro è che è identico per tutto il territorio provinciale e, nelle città principali, per ogni zona. Il secondo è che, ai valori attuali, supera, in molti casi e nei quartieri cittadini meno pregiati, i massimi indicati dagli accordi territoriali per la stipula dei contratti agevolati.
L’ipotesi più volte circolata è che lo si vorrebbe revisionare per aree geografiche con incrementi, per i centri urbani, del 20/25%. Per ora questa ipotesi è rientrata, ma se dovesse in un prossimo futuro essere rivalutata, avrebbe conseguenze dirette molto pesanti.
Il regolamento sulle compravendite stabilisce le modalità di acquisto o cessione di proprietà Ipes. Ci viene assicurato che non si tratta dell’inizio di un processo di cessione del patrimonio o di operazioni per “fare cassa” ma di interventi di semplice razionalizzazione. Vogliamo pensare che sia davvero così.
Centrocasa, 14 novembre 2022
